اگر بانک خانه ای را که پسندیده اید ارزان تر از قیمت توافقی ارزیابی کند، تفاوتش را از کجا می آورید؟ بیشتر خریدارانی که با وام بانکی در دبی خانه می خرند، تا روز ارزیابی به این پرسش فکر نمی کنند؛ در حالی که پاسخ آن و چند پرسش مشابه باید پیش از امضای اولین برگه روشن باشد.
این نوشته یک پرونده فرضی را دنبال می کند: نگار، مهندسی که سال هاست در دبی کار می کند و حقوقش به حساب یک بانک اماراتی واریز می شود، می خواهد یک آپارتمان آماده را با وام مسکن بخرد. در هر مرحله می بینیم چه پولی از جیب او خارج می شود، بانک چه می کند و پرونده کجا ممکن است گیر کند.
پیش از درخواست، حسابی که بانک از قبل می بیندپرونده وام از روز درخواست شروع نمی شود؛ ماه ها پیش از آن، در صورت حساب بانکی متقاضی شکل می گیرد. بانک های امارات درآمد را از روی واریزهای منظم حقوق می سنجند و بدهی های جاری را، از قسط خودرو تا سقف کارت اعتباری، از آن کم می کنند.
برای خریدار ایرانی این ایستگاه یک لایه اضافه دارد. برخی بانک ها به دلیل ملاحظات تحریمی، پرونده متقاضیان ایرانی را سخت گیرانه تر بررسی می کنند یا اصلاً نمی پذیرند. پس پیش از جست وجوی خانه، بهتر است مطمئن شوید بانکی که حقوقتان به آن واریز می شود، به شما وام مسکن می دهد یا نه. اگر هنوز در این مرحله هستید، ابتدا مسیر افتتاح حساب بانکی در امارات برای ایرانیان را طی کنید و چند ماه سابقه واریز بسازید.
ایستگاه اول، پیش تایید است نه تاییدنگار مدارک درآمدش را به بانک می دهد و نامه پیش تایید می گیرد. این نامه نشان می دهد بانک بر اساس درآمد او حداکثر چه مبلغی وام می دهد، اما هنوز هیچ ملکی را تایید نکرده است. اعتبار این نامه هم محدود است و اگر جست وجوی خانه طول بکشد، باید تمدید شود.
سقف نسبت وام به ارزش ملک و سقف سهم اقساط از درآمد را بانک مرکزی امارات تعیین می کند. این سقف ها برای اتباع امارات و خارجی ها، و نیز برای خانه اول و دوم، متفاوت است. عدد دقیق را از بانک بپرسید و آن را با شرایط و مدارک دریافت وام مسکن در دبی مقایسه کنید، چون همین عدد تعیین می کند چقدر نقدینگی شخصی لازم دارید. پیش تایید فایده دیگری هم دارد: فروشنده خریداری را که نامه بانک در دست دارد، جدی تر می گیرد.
فرم F و بندی که سپرده را نجات می دهدوقتی نگار خانه را پیدا می کند، با فروشنده قرارداد اولیه ای امضا می کند که در دبی به فرم F معروف است. قیمت، زمان انتقال و شرایط ویژه معامله در همین فرم ثبت می شود. خریدار معمولاً حدود یک دهم قیمت را به عنوان سپرده می پردازد که نزد مشاور یا طرف امین نگه داشته می شود.
مهم ترین بخش این قرارداد برای خریداری که وام می گیرد، بند تامین مالی است. اگر در فرم F نوشته شود که خریدار در صورت رد نهایی وام تا تاریخی مشخص می تواند معامله را لغو کند، سپرده اش محفوظ می ماند. بدون این بند، رد شدن وام ممکن است به از دست رفتن سپرده بینجامد. چه معامله از طریق مشاوری مانند افدل هوم انجام شود و چه مستقیم با مالک، این بند را کتبی بخواهید، نه شفاهی.
ارزیابی بانک و شکافی که باید نقد پر شودپس از امضای فرم F، بانک کارشناس ارزیاب را به ملک می فرستد و هزینه ارزیابی معمولاً با خریدار است. بانک وام را بر اساس رقم کمتر از میان قیمت قرارداد و ارزش ارزیابی شده محاسبه می کند. اگر ارزیاب رقمی پایین تر از قیمت توافقی تعیین کند، خریدار باید تفاوت را نقد بپردازد یا دوباره بر سر قیمت مذاکره کند.
یک قاعده ساده مقدار این شکاف را نشان می دهد:
نقدینگی اضافه لازم = نسبت وام × (قیمت قرارداد − ارزش ارزیابی)
مثال فرضی با اعداد گرد ارزیابی برابر قیمت ارزیابی کمتر از قیمت قیمت قرارداد ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم ارزش ارزیابی بانک ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم ۹۵۰٬۰۰۰ درهم وام با نسبت فرضی ۸۰ درصد ۸۰۰٬۰۰۰ درهم ۷۶۰٬۰۰۰ درهم سهم نقدی خریدار از قیمت ۲۰۰٬۰۰۰ درهم ۲۴۰٬۰۰۰ درهمدر این مثال، ارزیابی ای که پنجاه هزار درهم پایین تر است، چهل هزار درهم نقدینگی اضافه لازم دارد. خریداری که بودجه اش را دقیقاً بر اساس سهم نقدی اولیه بسته باشد، در همین نقطه گیر می کند.
نامه پیشنهاد نهایی را تا آخر بخوانیدبا تایید ارزیابی، بانک نامه پیشنهاد نهایی وام را صادر می کند. نرخ سود، ثابت یا متغیر بودن آن، مدت بازپرداخت، جریمه تسویه زودهنگام و بیمه هایی که بانک شرط کرده، همه در این نامه آمده است. این نامه سند تعهدی ده ها ساله است و امضای آن بدون خواندن دقیق، یکی از رایج ترین خطاهای خریداران است.
پرسش کلیدی پیش از امضااگر نرخ سود پس از پایان دوره ثابت بالا برود، قسط ماهانه به چه رقمی می رسد و آیا هنوز در سقف درآمد شما می ماند؟ این حساب را پیش از امضا انجام دهید، نه پس از اولین افزایش نرخ.
روز انتقال، پول بانک آخر از همه می رسدانتقال سند در دفتر امین ثبت املاک انجام می شود. پیش از آن، فروشنده باید گواهی عدم بدهی را از سازنده بگیرد و شارژهای معوق را تسویه کند. اگر فروشنده خودش وام دارد، بانک او هم باید مانده بدهی را اعلام کند تا رهن قبلی آزاد شود.
در جلسه انتقال، سهم نقدی خریدار، هزینه های ثبت و کمیسیون مشاور املاک در دبی پرداخت می شود و بانک خریدار سهم خود را مستقیم به فروشنده یا بانک فروشنده می پردازد. در پایان، سند به نام خریدار صادر و رهن به نفع بانک روی آن ثبت می شود.
مرحله پولی که از جیب خریدار می رود کاری که بانک می کند پیش تایید معمولاً هیچ، یا هزینه پرونده سنجش درآمد و بدهی فرم F سپرده منتظر می ماند ارزیابی هزینه ارزیابی تعیین ارزش ملک پیشنهاد نهایی هزینه بیمه های شرط شده تعیین مبلغ نهایی وام روز انتقال باقی سهم نقدی و هزینه های معامله پرداخت وام به فروشنده قاعده ای برای برنامه ریزی نقدینگیجدول بالا یک واقعیت را نشان می دهد: در خرید خانه با وام بانکی در دبی، پول بانک آخرین پولی است که وارد معامله می شود و همه پرداخت های پیش از آن بر عهده خریدار است. پس بودجه را بر پایه سهم نقدی، به اضافه همه هزینه ها و یک حاشیه احتیاط برای شکاف ارزیابی ببندید. اگر چنین حاشیه ای ندارید، یا بند تامین مالی را در قرارداد محکم کنید یا خانه ای پیدا کنید که قیمتش با معاملات ثبت شده اطرافش فاصله ای نداشته باشد.
